1. Zjistěte, s čím jdete na trh
Nacenění je jediný krok, který nejde napravit později. Byt nasazený o 15 % výš než trh se neprodá ani za tři měsíce — a pak už na něm visí historie zlevňování, kterou kupující vidí a která ho tlačí ještě níž, než kde měl začít.
Panelové byty mají tu výhodu, že jsou dobře srovnatelné. Ve stejném domě je patnáct bytů se stejným půdorysem, takže rozptyl cen vysvětlí patro, stav jádra, orientace a stav domu — ne dohady.
Zásadní je nesrovnávat se s cihlou a novostavbami. Průměrná cena za celou městskou část zahrnuje i developerské projekty, které se s panelákem z roku 1975 potkávají jen tou čtvrtí. V Hloubětíně je medián za všechny konstrukce zhruba o 38 % vyšší než medián za samotný panel; kdo si podle něj nacení byt, ten ho neprodá.
- Srovnávejte jen panel s panelem, ideálně stejnou soustavu
- Pracujte s rozpětím, ne s jedním číslem
- Ověřte, kolik nabídek je v okolí aktivních — pět srovnatelných bytů na prodej v jednom domě znamená jinou vyjednávací pozici než žádný
2. Připravte papíry dřív, než přijde kupující
Nic prodej nezdrží spolehlivěji než chybějící dokument, na který se přijde ve chvíli, kdy už kupující čeká na banku. Většinu z toho jde obstarat dopředu a bez spěchu.
U bytu v osobním vlastnictví potřebujete výpis z katastru, nabývací titul, prohlášení vlastníka a stanovy SVJ. Ze společenství si vyžádejte potvrzení o bezdlužnosti a informaci o stavu fondu oprav a plánovaných opravách — na to se ptá každý informovaný kupující i každá banka.
U družstevního bytu je to jiný svět: neprodáváte nemovitost, ale členský podíl. Řídí se to stanovami družstva, převod schvaluje družstvo a financování hypotékou je složitější. Počítejte s delším průběhem.
Průkaz energetické náročnosti budovy zajišťuje u bytu zpravidla SVJ za celý dům. Pokud ho společenství má, stačí si vyžádat kopii.
- Výpis z katastru nemovitostí
- Nabývací titul (kupní či darovací smlouva, dědické rozhodnutí)
- Prohlášení vlastníka a stanovy SVJ
- Potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ
- PENB — obvykle za celý dům přes SVJ
- Vyúčtování služeb za poslední období
3. Připravte byt — levně a s velkým dopadem
Rekonstrukci před prodejem se ve většině případů nevyplatí dělat: náklady se do ceny promítnou jen částečně a prodej se odloží o měsíce. Co se vyplatí, je úklid, vyklizení a osvětlení.
Vyklizený byt vypadá větší a kupující v něm vidí sebe, ne vás. Nejde o to vystěhovat se — jde o to odstranit polovinu věcí z povrchů a skříní.
Fotky rozhodují o tom, jestli si někdo inzerát vůbec otevře. U panelového bytu, kterých je v inzerci v dané lokalitě padesát podobných, je to ten jediný filtr, přes který musíte projít.
- Vyklidit povrchy, ne zařizovat
- Vyměnit spálené žárovky a umýt okna — fotky na tom stojí
- Opravit to, co je vidět a je levné: kliky, silikon, tekoucí kohoutek
- Nezačínat rekonstrukci jádra kvůli prodeji
4. Inzerce a prohlídky
Rozšířená chyba je zadat byt třem realitkám najednou v domnění, že to prodej urychlí. Výsledek je opačný: stejný byt se objeví na portálu třikrát, pokaždé s jinou cenou a jinými fotkami, a kupující z toho čte, že prodávající neví, co chce. Zároveň nikdo z těch tří makléřů nemá důvod do zakázky investovat, protože o ni může kdykoli přijít.
Prohlídky si veďte tak, aby na sebe nenavazovaly příliš těsně. Kupující potřebuje v bytě strávit dvacet minut a mít prostor se ptát; když za ním čeká další zájemce ve dveřích, odchází s pocitem, že ho někdo honí.
Na dotazy o vadách odpovídejte rovně. Zamlčená vada se skoro vždy objeví při prohlídce s technikem nebo při odhadu pro banku, a v tu chvíli přijdete o důvěru i o kupujícího.
5. Rezervace, smlouva a úschova
Když se najde kupující, dohoda se obvykle stvrdí rezervační smlouvou a rezervačním poplatkem. Ten se později započítá do kupní ceny.
Kupní cena patří do úschovy — advokátní, notářské nebo bankovní. Nikdy ne přímo na účet prodávajícího před zápisem na katastr, a nikdy ne přímo mezi účastníky bez úschovy vůbec. Úschova chrání obě strany: kupující se nepřipraví o peníze bez převodu, prodávající nepřevede byt bez peněz.
Vklad do katastru trvá zpravidla několik týdnů. Pokud kupující platí hypotékou, připočtěte čas na její vyřízení. Od podpisu rezervace k penězům na účtu jsou reálně dva až tři měsíce.
6. Předání bytu
Předání proběhne po zápisu vlastnického práva. Sepište předávací protokol se stavy měřidel a s datem — je to podklad pro přepis energií i pro vyúčtování se SVJ.
Nezapomeňte na odhlášení trvalého pobytu, převod dodavatelů energií a oznámení změny vlastníka společenství. A na daň z nemovitých věcí: podává se do konce ledna následujícího roku a povinnost se v roce prodeje mění.
Kde se nejčastěji chybuje
Za většinou nepovedených prodejů nestojí trh, ale jedna z těchhle čtyř věcí.
- Cena nasazená podle přání, ne podle srovnatelných nabídek
- Srovnávání s cihlou a novostavbami místo s panelem
- Zadání bytu více kancelářím najednou
- Papíry řešené až ve chvíli, kdy kupující čeká na banku