Dvě různá čísla, která se pletou
Doba inzerce je čas od zveřejnění nabídky do jejího stažení z portálu. To je číslo, které se dá měřit z veřejných dat, a to, které se obvykle uvádí.
Doba prodeje je čas od zveřejnění do okamžiku, kdy máte peníze na účtu a byt je přepsaný. Mezi těmi dvěma leží rezervace, financování kupujícího, kupní smlouva, úschova a vklad do katastru.
Rozdíl není malý. Byt, který se z inzerce ztratí za tři týdny, má peníze na účtu obvykle za dva až tři měsíce.
Doba inzerce v Praze 8, 9 a 14
Měříme ji z aktivní inzerce napříč portály, zvlášť pro každé sídliště. Uvedená hodnota je medián — polovina bytů se z nabídky ztratí dřív, polovina později. Aktuální čísla po lokalitách jsou v měsíčním přehledu trhu.
Mezi sídlišti jsou rozdíly, a nejsou náhodné. Tam, kde je poptávka vyšší než nabídka, mizí byty z inzerce rychleji; tam, kde je na trhu víc srovnatelných bytů najednou, se doba prodlužuje.
Pozor na jednu věc: krátká doba inzerce sama o sobě není dobrá zpráva. Byt, který zmizel za pět dní, mohl být podceněný. Doba inzerce dává smysl jen spolu s cenou, za kterou se prodalo.
Co dobu prodlužuje
V praxi jsou to skoro vždy tytéž věci, a většina z nich je na straně prodávajícího.
- Cena nad trhem — nejčastější důvod. Prvních čtrnáct dní je nejsilnějších; když je byt v nich přeceněný, promarní se.
- Chybějící dokumenty. Papíry sháněné až ve chvíli, kdy kupující čeká na banku, přidají týdny.
- Družstevní byt. Převod členského podílu schvaluje družstvo a financování hypotékou je složitější.
- Zástavní právo nebo exekuce na bytě. Řešitelné, ale je potřeba to podchytit dopředu ve smluvní dokumentaci.
- Kupující, který nejdřív musí prodat vlastní byt. Řetězec dvou transakcí zdvojnásobuje počet míst, kde se to může zaseknout.
Z čeho se skládají ty dva až tři měsíce
Po nalezení kupujícího se obvykle podepíše rezervační smlouva. Pokud kupující platí hypotékou, následuje odhad nemovitosti pro banku a schvalování úvěru — to je běžně tři až šest týdnů a je to nejméně předvídatelná část celého procesu.
Kupní smlouva a složení peněz do úschovy zaberou dny. Vklad vlastnického práva do katastru trvá zpravidla několik týdnů; katastr má ze zákona ochrannou lhůtu, během níž se nic nezapíše.
Peníze z úschovy se uvolňují až po zápisu. Předání bytu následuje po něm.
Dá se to urychlit?
Částečně, a hlavně na začátku. Správná cena a připravené dokumenty zkrátí prodej víc než jakákoli marketingová aktivita později.
Kupující platící v hotovosti vynechá schvalování hypotéky a ušetří tím řádově měsíc. Za to ale obvykle očekává slevu — vyplatí se spočítat, jestli je ta sleva menší než hodnota ušetřeného času.
Co urychlit nejde, je vklad do katastru. S tím počítejte vždycky.