Jak čísla vznikají — a co nezveřejňujeme

Co měříme

Nabídkové ceny, ne realizované. Údaj říká, s jakou cenou jdou srovnatelné panelové byty právě teď na trh — ne za kolik se nakonec prodaly. Realizované ceny z katastru máme k dispozici se zpožděním měsíců a pro jednotlivá sídliště v počtech, které by měsíční řadu neunesly.

Odkud data jsou

Z vlastního sběru inzerce napříč realitními portály — ne z jednoho zdroje. Vzorek pro každou lokalitu tvoří aktivní nabídky bytů v okruhu kolem středu sídliště, filtrované na panelovou konstrukci. Okruh začíná na 1,2 km a rozšiřuje se na 2 nebo 3 km, dokud vzorek nedosáhne použitelné velikosti; u každého čísla uvádíme, z kolika nabídek vzniklo.

Co do vzorku nepatří

• Cihlové domy a novostavby. Napříč Prahou 8, 9 a 14 je mezi panelem a cihlou rozdíl řádově desítek procent. Průměr za celou čtvrť je pro panelový byt zavádějící — v Hloubětíně by nadhodnotil o zhruba 38 %.
• Rozestavěné byty. Byt ve výstavbě není srovnatelný s bytem v domě ze sedmdesátých let.
• Stažené inzeráty. Počítáme jen to, co je aktivní — tedy co si kupující může dnes jít prohlédnout.
• Ceny mimo věrohodné pásmo. Údaje pod 30 000 a nad 400 000 Kč/m² vyřazujeme jako chybu v datech.

Kdy číslo nezveřejníme

Každý report prochází sadou kontrol. Když neprojde, lokalita v přehledu chybí a je uvedeno proč — mlčky se nevynechává nic.

• Medián nezveřejníme pod 20 nabídkami ve vzorku.
• Meziměsíční změnu nezveřejníme pod 40 nabídkami v obou porovnávaných měsících.
• Změnu nezveřejníme, pokud se mezi měsíci změnila geometrie okruhu nebo z trhu zmizel některý ze zdrojů. Jiné složení vzorku není pohyb ceny.
• Změnu nad 8 % za měsíc nepublikujeme jako trend. Pražský panelový trh se takhle rychle nepohybuje; taková hodnota znamená, že se změnil vzorek.
• Data starší než 36 hodin report vůbec nesestaví.

Proč neuvádíme „trend" hned

Běžně dostupná trendová pole ukazují u sousedních pražských sídlišť ve stejném čtvrtletí +28 % a −42 %. Rozdíl 70 procentních bodů uvnitř tří obvodů za jeden kvartál není pohyb trhu — je to změna počtu zdrojů, ze kterých se data sbírala. Proto si vedeme vlastní řadu se zafixovaným složením vzorku a srovnáváme jen měsíce, které jsou skutečně srovnatelné. Řada začíná srpen 2026.

Hranice lokalit

Ceny počítáme z okruhu kolem středu sídliště, doplňkové údaje (doba inzerce, nájmy, výnos) pocházejí z katastrálního území. Tam, kde se tyhle dvě věci rozcházejí, to u lokality uvádíme — například sídliště Ďáblice leží katastrálně v Kobylisích a Střížkově, ne v katastrálním území Ďáblice, a Ládví vlastní katastrální území nemá.

Opravy

Když najdeme chybu, opravíme ji a uvedeme to u dotčeného reportu. Starší reporty nepřepisujeme tiše.